fbpx

Tak, to już finalna decyzja. Od maja zakończyłem operację wynajem na Booking.com aka Jack&Hill Apartments. Chwaliłem się Wam tym w grudniu, więc jak łatwo wyliczyć, całość trwała pół roku. Postanowiłem napisać tekst o tym ile zarobiłem, ile planowałem zarobić, a także jak praktycznie wygląda prowadzenie takiego biznesu dzień po dniu. Także dlatego, że warto chwalić się porażkami, a nie tylko sukcesami. Ruszamy :)

Po co i dlaczego?

O wynajmie apartamentu myślałem już od dłuższego czasu. Tym razem jednak moje tradycyjne przekładanie na później było wyjątkowym błędem – za ten biznes należało się wziąć kilka lat temu, kiedy nie było jeszcze takiego nasycenia. Mój Tata kupił jakiś czas temu apartament w centrum Warszawy i wynajmował go – zarówno klientom finalnym jak i osobom podnajmującym go na wynajem krótkoterminowy. Mogłem w sumie bez problemu przejąć ten biznes płacąc tacie za czynsz i samemu ogarniać wszystkie kwestie z tym związane. Dlaczego więc nie wziąłem się za to wcześniej? Chyba trochę bałem się operacji day-by-day – wiecie, to jest konkretna logistyka, dopinanie tego na ostatni guzik i choć jedynym kierunkiem studiów, który udało mi się ukończyć bez trzaśnięcia drzwiami jest Turystyka i Rekreacja, to jakoś mnie ten ogrom czynności i bycia w gotowości przerażał. Przez ostatnie lata moim głównym źródłem dochodów było Koszulkowo (gdzie operacjami od dawna zajmują się inne osoby) i blogowanie / YouTube, gdzie nie ma prawie nigdy presji na czas, a nawet wzięcie sobie wolnego dnia nie jest niczym złym.

Jednak rok 2018 trochę mnie zrujnował psychicznie, bez wchodzenia w szczegóły, miałem potrzebę porobienia czegoś konkretnego, namacalnego, rzucenia się w wir wyzwań. Dlatego w zeszłe wakacje postanowiłem zająć się wynajmem. Całość niestety przesunęła się w czasie i ruszyłem w grudniu 2018. Ale zanim to się stało, oczywiście nieco się do tego przygotowałem.

Research

Naturalną czynnością na samym początku jest research. Tu oprócz internetu oparłem się na rozmowach ze znajomymi, którzy siedzą w tym biznesie. Dopytałem o detale i szczegóły, utwierdziłem się w tym, że jestem z kilku powodów w dobrej sytuacji.

  1. Warszawa to nie jest miasto mocno sezonowe, goście przyjeżdżają przez cały rok
  2. Apartament położony jest w bardzo dobrym miejscu (Piękna w Warszawie, blisko metra)
  3. Apartament ma zawsze concierge na dole, który przy dogadaniu się może wydawać i odbierać klucze. To kluczowa (he he) kwestia, bo albo kupujesz zamek elektroniczny, albo masz kogoś na miejscu.

Dowiedziałem się też o różne inne kwestie, dobrze jest pogadać z ludźmi, żeby mieć pewność co i jak.

Finanse

Całość wydawała się jeszcze bardziej kolorowa, jeśli wezmę pod uwagę finanse. Otóż osoba wystawiająca ten apartament na Booking.com wystawiała go nawet po 600 zł za dobę. To duży apartament (56 m2), ładnie urządzony, z widokiem na Pałac Kultury. W sypialni mieszczą się 2 osoby, 2 kolejne w salonie, na rozkładanej kanapie. Szybkie wyliczenia i założenia 25 dni w miesiącu przyniosły kwotę 15 000 zł. Główną pozycją po stronie kosztów był oczywiście wynajem – 2600 zł + 1100 zł czynszu do spółdzielni, co daje razem 3700 zł. Do tego 400 zł za pranie pościeli i 500 zł za sprzątanie. Tu mogłem liczyć na firmy, które tu robią, ale udało mi się dogadać z pewną osobą na stałą kwotę. Prowizja Booking to w moim przypadku 15%, VAT na usługi hotelarskie 8%. Nie będę rozpisywał wam tu całości, mam od tego arkusz kalkulacyjny, po uwzględnieniu wszystkiego (także PIT) w ręku miało mi zostać mniej więcej 7500 zł, co wydaje się kwotą całkiem fajną, a nawet zachęcającą do rozglądania się za kolejnymi apartamentami. Oczywiście zakładałem, że cena wynajmu może być niższa i wynosić 500 zł (wtedy zostaje mi 5990 zł, albo 400 zł – wtedy zarabiałbym 4300).

To wszystko przy założeniu, że nie jest to moja praca 8h, co więcej – w ogóle nie muszę pojawiać się tam codziennie. Dlaczego? Bo da się to tak zorganizować.

Koszty na start

Oczywiście należało ponieść nieco kosztów na start. Pościel, ręczniki, trochę wyposażenia kuchni – to wszystko kosztowało mnie ok 1500 zł. Do tego „szarpnąłem się” na obraz Michała Sadowskiego wydrukowany w Pixers – to miał być taki trochę magnes, trochę wisienka na torcie. Kosztowało mnie to w sumie 300 zł (razem z wpłatą na fundację gdzie idzie kasa za wszystkie zdjęcia Sadka). Deska do prasowania, żelazko, suszarka. Zapas materiałów (mydło, papier toaletowy, ręczniki). A na deser sesja zdjęciowa. Tu całe szczęście odbyło się bezkosztowo – pomogli mi Magda i Piotrek Motrenko którzy w zamian za ich podlinkowanie tu i ówdzie zrobili mi profesjonalną sesję za friko.

Organizacja

Nie mógłbym pracować przy taśmie, pewnie drugiego dnia miałbym już dość. Dlatego założyłem sobie, że biznes będzie w miarę samoobsługowy. Jak miał wyglądać (i w sumie wyglądał, tu musze przyznać ustawiłem wszystko naprawdę nieźle) cały proces od A do Z?

  1. Klient wyszukuje mój apartament na Booking.com. Alternatywnie na stronie WWW albo fanpage, gdzie umieszczam Booking button. To taki przycisk od Booking.com, który działa na zewnętrznych sajtach. Płaci się za niego kilkanaście zł miesięcznie, za to nie pobierają prowizji od takiej rezerwacji.
  2. Alternatywnie klient rezerwuje apartament przez Airbnb, gdzie też wystawiam apartament. Całe szczęście jest możliwość spięcia kalendarzy, żeby wynajęcie w jednym systemie blokowało dany dzień w drugim.
  3. Nie przewiduję ręcznego zarządzania, dzwonienia do mnie i dopisywania się – tu znowu potrzebny jest czas, albo dedykowana osoba (odpada). Wolę gdy system robi to za mnie.
  4. Rozliczam się TYLKO przez Booking/AirBnb. Żadnych płatności gotówką, czy kartą. Po pierwsze nie planowałem kasy fiskalnej (masakryczna ilość pracy przy tak małym biznesie, który ma być bezobsługowy), po drugie musiałbym tam jeździć codziennie. Jedyny minus – Booking wypłaca kasę dopiero ok 15 następnego miesiąca. Czyli jeśli klient nocuje z 31 stycznia na 1 lutego, to kasę dostanę… ok 15 marca. Airbnb jest tu lepszy, by wypłaca szybciej.
  5. Wysyłam z poziomu systemu predefiniowaną wiadomość do gościa, z mapką dojazdu. Ewentualnie jestem pod telefonem. I tu chyba było najwięcej pracy – musiałem być dostępny, bo kilka osób mimo mapki nie potrafiło trafić.
  6. Gość przyjeżdża, odbiera klucze od concierge i tyle.
  7. Jestem w ciągłym kontakcie telefonicznym z człowiekiem, który sprząta, zdzwaniamy się codziennie, co dwa ni żeby ustalić co i jak. Także np ilość brudnej pościeli.
  8. Pralnia i tak przyjeżdża do innych apartamentów w budynku, więc się pod to podczepiłem :)

Przygotowania

Co jeszcze zrobiłem przed startem? Oczywiście założenie konta na Bookingu i AirBnb i ich weryfikacja. To okazało się cholernie trudne, bo Booking wbił mi jakiś dziwny kod pocztowy i prawie przez miesiąc listy z kodem weryfikacyjnym szły gdzieś w Polskę. Zauważyłem to dopiero po 3 tygodniach. Oficjalnie apartament niezweryfikowany i tak pojawia się w wyszukiwaniu, w praktyce różnie z tym bywa. Dodałem zdjęcia ustaliłem mnóstwo opcji (Booking jest tu o wiele bardziej rozbudowany od AirBnb), stworzyłem też fanpage i stronę internetową. Ach właśnie, nazwa! Pisałem już kiedyś o wymyślaniu nazwy firmy, to nie jest zbyt łatwe, ale tym razem dość szybko mi się udało. Miało być Mike&Hill jako nazwa inspirowana moim imieniem i nazwiskiem, ale lepiej pasowało mi Jack&Hill, co bardziej pasuje do mojego Taty, ale cóż. Poza tym Jack Hill był szefem gangu w Red Dead Redemption 2 :D No cóż, ruszamy!

Trudne początki

Niestety początki nie były kolorowe. Grudzień okazał się totalnie dupny, poza tym na początku nie masz ocen, więc nie pojawiasz się prawie wcale w wynikach wyszukiwania. Całe szczęście Tata obniżył mi na zachętę czynsz z 2600 na 500 zł ;) więc strata nie była zbyt bolesna. Po kilku dniach bez wynajmu postanowiłem wynajmować apartament znajomym i zwracać im kasę. Traciłem tylko prowizję, ale zyskiwałem ocenę :) Dzięki temu trickowi (który robią wszyscy) uzyskałem 10 ocen i mogłem ruszyć. Prawda jest taka, że pierwsze prawdziwe zamówienie pojawiło się dopiero w okolicach sylwestra, za 216 zł, czyli dość niskiej cenie. Potem sylwestrowe, w dodatku po dość niskiej cenie (400 zł) – ceny na ten okres rosną bardzo szybko, a ja bawiąc się opcjami nadpisałem cenę sylwestrową i ciach!

Okazało się też, że moje założenia cenowe były mocno przesadzone i wspomniana firma może wystawiała apartament za taką kwotę, ale raczej go za nią nie wynajmowała. Mogłem ją obniżać, ale z mojego excela wychodziło, że biznes będzie wtedy naprawdę mało opłacalny.

Wszyscy pisali też, że początek roku to bardzo trudny okres i będzie lepiej. Trudno, zacisnąłem zęby.

Zysk za grudzień: -1340 zł. Licząc początkowe inwestycje -3000 zł. 

Winter is coming

Zacisnąłem zęby i postanowiłem obniżać ceny i zwiększać prowizję. Gdy zwiększamy prowizję oddawaną Bookingowi (z 15 do max 30%) winduje nas w wynikach wyszukiwania. W ten zarabiałem jeszcze mniej, ale traktowałem to jako inwestycję.

W styczniu wynająłem apartament na łącznie 17 dni, po średniej cenie… 193, 52 zł za noc. Przypominam, że mówimy o ponad 50 metrowym, dwupokojowym apartamencie w centrum Warszawy, nowoczesny budynek, winda, concierge, możliwość dokupienia podziemnego miejsca parkingowego. To kwota raczej hostelowa :) Dodatkowo za część pobytów musiałem oddać 30%.

Zysk za styczeń: 205,95 zł.

Przypominam jednak, że z czynszem 500 zł zamiast 2600. Przy pełnym czynszu byłbym grubo na minusie. To też trochę fart – wpadł mi pobyt za ponad 1000 zł od pewnego Rosjanina, który musiał po pierwszym dniu wyjechać, udało mi się znaleźć kogoś na te same dni.

Luty niestety był jeszcze gorszy. Raz, że jest krótszy, dwa że może za mało obniżałem ceny. Średnia cena wzrosła z 193 zł na 244 zł, jednak wynająłem apartament tylko przez 12 dni.

Zysk za luty: -116 zł. 

Wiosna

W marcu po odliczeniu prowizji zostało mi 5 tys zł. Dużo? No nie, bo po odjęciu kosztów, VAT i PIT zostało z tego…

Zysk za marzec: 1923 zł. To już coś, ale ciągle ze zmniejszonym czynszem, chciałem już kończyć ten biznes, ale Tata nie miał nowego najemcy od ręki, więc postanowiliśmy że jeszcze spróbujemy przez marzec i kwiecień. Średnia cena 290 zł. To już całkiem dobra cena (choć nadal niska w stosunku do tego, co zaplanowałem), ale apartament wynajął się tylko przez 67% dni.

W kwietniu miało być lepiej, ja też postanowiłem, że podniosę ceny, bo przestaje to mieć sens, może uda mi się znaleźć droższych klientów. I owszem, cena podskoczyła aż do 400 zł za noc, ale poskutkowało to obniżeniem ilości wynajmów do 35%, co spowodowało, że

Zysk za kwiecień: 1052 zł.

Końcówka kwietnia to zresztą już wygaszanie biznesu, podjąłem decyzję o zamknięciu w połowie miesiąca. Do tego doszedł jakiś bug po stronie synchronizacji booking/airbnb, który spowodował, że przez prawie tydzień mieszkanie pokazywało się jako zajęte.

Ja od stycznia wróciłem też operacyjnie do Koszulkowo, więc miałem mniej czasu, ucierpiały na tym mocno blog i YouTube (na które nie miałem czasu tworzyć), bo choć operacyjnie wszystko poustawiałem, to mimo wszystko zajmowało mi to ileś czasu w ciągu dnia – samo pojechanie do centrum, czasem samemu musiałem zawieźć pościel, itp. Najgorsze jednak było wystawianie faktur i robienie zestawień na koniec miesiąca – męcząca robota, na którą w ogóle nie miałem chęci :)

Czy to się opłaca?

Podsumujmy więc krótko – jestem bardzo zadowolony z tego projektu jako PROJEKTU. Ustawiłem wszystkie procesy w naprawdę fajny sposób, było to stosunkowo bezobsługowe, byłem odpowiedzialny osobiście za client service. Klienci byli zadowoleni, w większości przeważały oceny 10.0, na koniec średnia wynosiła 9,8. Kontakt z nimi sprawiał mi autentycznie radość, czułem, że robię coś namacalnego, czego brakowało mi przez ostatnie miesiące, a może lata.

Jednak finansowo zupełnie nie opłaca mi się to z kilku powodów:

  1. Ceny na rynku spadły i to jest FAKT. W Białymstoku niektóre apartamenty chodzą po 70 zł za dobę. To jest naprawdę śmieszna cena. Firmy kupują całe apartamentowce i wynajmują je na Bookingu, ceny musiały polecieć. Przy cenie nawet 400 zł i obłożeniu 75% zostawałoby mi 2300 zł. To nie jest kasa, która mnie zadowala, nawet jak na biznes prowadzony jako drugi. Wolę ten czas poświęcić na coś innego. Tym bardziej, że ciągle muszę być online, wieczorem w piątek nie mogę wypić jednego whisky za dużo, bo przecież może zadzwonić klient z problemem.
  2. Problemem jest też to, że to był tylko jeden apartament oraz, że nie był mój. Gdybym kupił 3 apartamenty, to pewnie zyski wyszłyby w okolicach 12 tysięcy, ale z tego musiałbym pokrywać raty za 3 apartamenty. I to przy tak pięknych założeniach jak 400 zł i 75%, co wydaje się mało realne. Może i wszedłbym w taki biznes, ale w związku z punktem 1 stwierdziłem, że nie będę ryzykował, tym bardziej, że część moich znajomych właśnie zaczęła się z niego wycofywać.

Słowem – i tu następuje masówka, aby dobrze zarobić (a dobrze to dla mnie 10, 15 czy więcej tysięcy na czysto) trzebaby naprawdę mieć kilka apartamentów i potraktować to jako full time biznes z wszelkimi tego konsekwencjami. Albo też przycisnąć jeden własny apartament, zająć się samemu sprzątaniem i praniem, no ale to też mnie średnio interesuje.

Anegdotki

Czy żałuję, że spróbowałem? Nigdy w życiu. „Better an oops, than a what if”. To kolejne doświadczenie w moim życiu. Finalnie na całości zarobiłem… 16 zł. No dobra, nie płacąc nic za maj dorzuciłem wynajem majówkowy za który zainkasowałem 800 zł, do tego sprzedaję pościel i ręczniki, więc realnie dobiję do tysiaka. Ale mogę powiedzieć, że byłem landlordem :D

Czy coś ciekawego wydarzyło się przez ten czas? Cóż, wizyta sławnego zawodnika MMA, impreza na której wg ochroniarzy było jakieś 25 facetów i 5 kobiet (zero demolki, wszystko wysprzątane :D), gość, który narzekał na zbyt miękki materac i brak wifi (skończył się akurat limit), ale z którym prowadziłem rozmowę tak, że był w szoku („wow, great client service!”) wrócił drugi raz i wystawił 10.0.

Była wiadomość od klienta, że śmierdzi fajami i proszkiem do prania (?), jego żona jest w ciąży i tego nie wytrzymuje, a on obniży nam ocenę. Po 5 minutach, które przyprawiły mnie niemalże o zawał, odpisał że przeprasza, ale chciał wysłać do obecnego zarządcy, w moim apartamencie było super.

Ale najlepszy był telefon o tym, że pralnia prawdopodobnie zbankrutowała. Ja oczywiście byłem wtedy tak daleko jak się da – w Norwegii za kołem podbiegunowym. Nie miałem pomysłu co zrobić w tej sytuacji, pościel zaraz się skończy, wtem mój człowiek od sprzątania, który do mnie zadzwonił z tym problemem mówi, że pod budynek podjechała jakaś nowa pralnia – pewnie do innych apartamentów. Poprosiłem do telefonu kierowcę tego samochodu i z Norwegii, przez telefon, załatwiłem nową pralnię, w dodatku dwa razy tańszą. Ale porannej kawy już pić nie musiałem.

Tak więc kolejne doświadczenie za mną, jeśli mam z tego jakąś nauczkę, to aby w podnieceniu nowym biznesem nie być zbytnim optymistą jeśli chodzi o założenia. Ja niestety jestem nim życiowo i czasem przekłada się to na finanse. Powinienem był zrobić głębszy research cenowy i nie zakładać, że ceny które widzę na bookingu są tymi, za które realnie mieszkania się wynajmują.

Na koniec jeszcze kilka zdań o różnicy między Booking i AirBnb. Booking jest bardziej rozbudowany, ma multum opcji, choć aplikacja jest dość słaba i większość spraw trzeba ogarniać przez www, nawet mobilne. Długo wypłacają kasę, na wiadomości odpowiadają po 3 dni. Dużo natomiast da się załatwić telefonicznie.

AirBnb wypłaca kasę szybciej, pobiera niższe opłaty, natomiast ma nieco inny profil podróżnych przez co za cenę, którą podawałem, przez te pięć miesięcy chętne były… 2 osoby.

No cóż. Kończę. I idę robić ostatnie zestawienie faktur. Dobrze, że tylko za kilka dni. To ta część za którą będę najmniej tęsknił.

 

Chcesz być ze mną w kontakcie? Polub mnie na Fejsie.
Obiecuję pisać same fajne rzeczy ;)
Czasem jakieś zdjęcie burgera.